Que faut-il vérifier pour éviter les mauvaises surprises lors d’un achat immobilier ?

Aujourd’hui, les maisons clé sur porte ou appartements clé sur porte neufs à vendre avec un bon rapport qualité/prix et bien situés se vendent rapidement. Et si les potentiels acheteurs ne veulent pas passer à côté d’une bonne affaire, ils doivent hâtivement prendre leur décision. Il est pourtant essentiel de se renseigner sur le bien que vous souhaitez acheter avant de vous engager. Voici les différentes questions à vous poser et les éléments à vérifier.

1. Y a-t-il des infractions urbanistiques ?

Si vous achetez un bien qui n’est pas totalement en règle avec l’urbanisme, vous devenez vous-même responsable des infractions. Et vous risquez de devoir vous mettre en ordre. Par exemple, s’il y a présence d’un grand abri de jardin construit sans permis. Mais rassurez-vous, la régularisation est bien souvent ni trop longue ni trop coûteuse. Cependant, si l’infraction porte sur une annexe conséquente et que l’urbanisme ne l’accepte finalement pas, vous devrez la détruire pour remettre le bien dans son état avant infraction.

Pour éviter ce genre de problème, renseignez-vous auprès de la commune. Et vérifiez également avec un expert que les informations fournies par la commune correspondent bien à la réalité.

2. Quelle est la consommation énergétique du logement ?

Le vendeur doit indiquer le score du certificat PEB de son bien pour le mettre en vente. Ce certificat indique la performance énergétique du bâtiment. Isolation, ventilation, étanchéité, système de chauffage, production d’eau chaude, etc. sont passés en revue pour délivrer un score allant de A (peu énergivore) à G (très énergivore).

Cependant, pour vous faire une idée plus concrète de la consommation énergétique de la maison ou de l’appartement qui vous plaît, le mieux est de demander au propriétaire à combien s’élèvent ses factures d’énergie.

Pour les nouvelles constructions (maisons clé sur porte, appartements neufs à vendre, etc.), il y a une norme PEB minimum à respecter. Depuis le 1^er janvier 2021, tout nouveau projet immobilier en Wallonie doit respecter la norme Q-Zen, qui équivaut à un A sur l’échelle PEB. En achetant une maison neuve, vous n’avez donc pas de crainte à avoir quant à la consommation en énergie de votre futur logement.

3. Le vendeur a-t-il bien fourni tous les documents obligatoires ?

Le vendeur doit fournir les documents suivants pour que la vente puisse avoir lieu :

• Le titre de propriété : il s’agit de l’acte d’achat notarié du vendeur
• Les renseignements urbanistiques : bureaux, maison de rapport, maison unifamiliale…
• Le PV de contrôle de l’installation électrique : il vous renseignera sur l’état de l’installation et vous indiquera si elle est aux normes ou non. Si ce n’est pas le cas, cela ne remet pas la vente en cause. Mais vous devrez mettre l’installation en conformité dans les 18 mois suivant l’achat
• L’attestation du contrôle des citernes à mazout éventuelles
• L’attestation prouvant que le sol n’est pas pollué 
• Les informations de copropriété : vérifiez à combien s’élèvent les charges communes. Généralement plus le bâtiment est ancien, plus elles sont élevées. Et cela peut représenter un budget mensuel conséquent. Pour un appartement neuf à vendre dans un projet immobilier neuf, ces charges seront bien souvent réduites au minimum. Il est également utile de demander les derniers comptes-rendus des assemblées générales du syndic pour connaître les travaux à venir et les ressources dont dispose déjà la copropriété.

Un autre document peut être fort utile pour vous, en tant qu’acquéreur. Cependant, il n’est pas obligatoire et son absence ne compromet pas la vente. Il s’agit du DIU ou dossier d’intervention ultérieure, qui reprend la description des travaux importants qui auraient été effectués dans le bien immobilier.

4. À combien s’élève le précompte immobilier ?

Autre information importante à connaître : le précompte immobilier du bien. Il s’agit d’un impôt annuel des Régions, provinces et communes. C’est un pourcentage du revenu cadastral. Si le revenu cadastral (RC) doit être donné avec les informations sur le bien, ce n’est pas le cas du précompte immobilier, dont le calcul est différent dans chaque commune. Car toutes appliquent des taux particuliers.

Notez que, lors de toute vente, le RC est susceptible d’être revalorisé pour vérifier qu’il correspond toujours à la réalité du bien. Si c’est le cas, le calcul de votre précompte sera lui aussi impacté. Il n’est malheureusement pas possible de prévoir si l’administration fera une révision ou non.

Pour un bien neuf, le RC ne sera forcément pas réévalué puisqu’il vient tout juste d’être établi. Dans ce cas, vous pouvez donc vous fier au calcul de votre précompte immobilier.