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Sans budget, vous ne pouvez pas orienter correctement vos recherches du logement idéal. Rares sont ceux qui peuvent financer un achat immobilier avec uniquement des fonds propres. Le plus souvent, il faut passer par la case « prêt hypothécaire » pour acheter une maison à vendre à Rocourt ou un appartement neuf à vendre à Liers. Mais comment savoir quelle somme une banque acceptera de vous prêter ? Passons en revue les différents critères dont un établissement financier tiendra compte afin d’établir votre capacité d’emprunt.

1. À combien s’élève votre apport en fonds propres ?

La première chose à déterminer, c’est la somme que vous pouvez mettre directement dans votre projet immobilier. Ce sera votre apport en fonds propres.

Ce rapport entre votre apport et le prix d’achat de la maison ou de l’appartement à vendre s’appelle la quotité. Vos fonds propres doivent pouvoir couvrir les frais d’achat (frais de notaire, frais administratifs, droits d’enregistrement ou TVA, etc.) ainsi qu’une partie du prix d’achat du bien.

Si vous pouvez couvrir les différents frais ainsi que 20 % du bien, la quotité est donc de 80 %. Avec une quotité de 80 % ou moins, les conditions d’emprunt sont les plus favorables. Mais il est vrai que cela représente une somme déjà considérable.

Prenons l’exemple d’une maison neuve à vendre à 300.000 €. Les frais représenteront environ à 25 % du prix d’achat, soit 75.000 €, auxquels il faudra ajouter les 20 % à savoir 60.000 €. Pour emprunter avec une quotité de 80 %, vos fonds propres doivent s’élever à 135.000 €.

Les primo-acquéreurs ne disposent pas toujours d’autant d’économies. C’est pourquoi la Banque Nationale de Belgique permet tout de même aux banques d’octroyer un certain nombre de crédits avec une quotité de 90 %, voire même de 100 %. Pour en obtenir un, il vous faudra alors un dossier présentant de fortes garanties et le taux d’intérêt qui vous sera proposé sera plus élevé qu’avec une quotité moins grande. Les crédits à 125 % (c’est-à-dire sans aucun apport personnel), comme on a pu en voir par le passé, font aujourd’hui figure d’exception.

2. Quelle est votre capacité de remboursement ?

Avant d’établir votre capacité d’emprunt, la banque va évaluer votre capacité de remboursement. Pour ce faire, elle doit analyser vos revenus et vos charges.

La règle générale veut que le montant à rembourser chaque mois pour un prêt hypothécaire ne représente pas plus d’un tiers des revenus nets du ou des emprunteurs. Cette limite est donnée pour que les emprunteurs puissent honorer leur prêt tout en continuant à vivre sans difficulté.

D’autres critères peuvent aussi entrer en compte. La stabilité de vos revenus peut jouer un rôle important, par exemple (contrat de travail à durée indéterminée, revenus d’indépendant maintenus au même niveau à l’avenir, etc.). Le fait que vous empruntiez seul ou à deux peut également avoir de l’importance aux yeux de la banque.

3. Quelle sera la durée du crédit ?

Un prêt hypothécaire s’étale sur une durée assez longue qui oscille le plus souvent entre 10 et 30 ans, en allant parfois jusqu’à 40 ans. La durée du crédit a un impact direct sur le taux de celui-ci : plus un crédit est long, plus son taux est élevé et plus il coûte cher au total.

L’âge de l’emprunteur entre aussi en compte : il faut que le crédit soit entièrement remboursé lorsqu’il aura atteint 70 ans. Certaines banques font exception à cette règle et laissent parfois courir un prêt jusqu’à 85 ans.

La durée la plus courante pour un prêt hypothécaire souscrit par des primo-acquéreurs est de 25 ans.

Divers outils sont à votre disposition pour en savoir plus.

Notez que la plupart des banques ou organismes de crédits proposent des simulateurs de crédit gratuits en ligne. C’est un premier moyen d’évaluer votre capacité d’emprunt. Cependant, un simulateur vous donne une réponse assez générique. Il ne peut pas analyser votre situation financière dans le détail (il ne tient pas compte du fait que vous empruntez seul ou à deux, de la stabilité de votre emploi, de votre âge, etc.).

Pour affiner la simulation, le mieux est donc de prendre rendez-vous dans une banque et de demander l’aide d’un expert. Cela ne vous engage pas et cela ne vous empêche pas, une fois que vous avez trouvé votre maison idéale, de demander des propositions à d’autres organismes afin de comparer les offres.

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Avant de prendre rendez-vous à la banque, Batico vous aide à faire le point : quelle est votre capacité de remboursement ? Quelle somme pouvez-vous apporter en fonds propres ? Et sur quelle durée souhaitez-vous emprunter ?
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