Devenir propriétaire sans fonds propres : est-ce possible ?

En règle générale, les fonds propres sont nécessaires… et importants

En janvier 2020, la Banque Nationale de Belgique a énoncé de nouvelles règles limitant la part qu’un crédit hypothécaire peut couvrir lors d’un achat immobilier. Ainsi, dans la plupart des cas, il faut disposer de fonds propres couvrant les frais (droit d’enregistrement ou TVA, frais de notaire…). Mais également 20 % du prix d’achat. C’est-à-dire que le prêt immobilier ne peut couvrir que 80 % du prix d’achat du bien qu’il permet d’acheter. La somme à avoir en fonds propres peut donc être déjà élevée.

Cela signifie que, pour les jeunes qui démarrent dans la vie active et qui ne disposent pas encore de fonds propres élevés, l’accès à la propriété est plus difficile qu’auparavant.

La règle de la BNB comporte toutefois quelques exceptions. Ainsi, pour les primoacquéreurs qui souhaitent vivre dans le logement qu’ils vont acheter (à l’inverse d’investisseurs), la quotité peut dépasser 90 % dans 35 % des cas. Elle peut même exceptionnellement aller jusqu’à 100 % ou plus dans 5 % des cas. Pour pouvoir emprunter avec une quotité de 90 voire 100 %, il faut tout de même avoir un dossier très solide.

Les solutions pour devenir propriétaires sans apport

Les grandes banques belges ne proposent pas de solutions pour ceux qui ne disposent d’aucune épargne. Cependant, certains courtiers ont mis en place des systèmes permettant tout de même aux primoacquéreurs d’acheter leur logement.

Si vous n’avez pas d’argent de côté et que vous ne souhaitez pas attendre d’avoir constitué une épargne suffisante pour acheter une maison clé sur porte ou un appartement clé sur porte neuf à vendre par exemple, l’une de ces alternatives vous conviendra peut-être :

1. Le crédit à la consommation

Les parents peuvent aider leur enfant dans l’achat d’un bien immobilier en contractant un crédit à la consommation. L’enfant souscrit un prêt hypothécaire qui couvre jusqu’à 90 ou 100 % du bien. La somme restante (10 % et/ou les frais) est financée par le prêt à la consommation souscrit par les parents.

Le crédit à la consommation contracté par les parents doit s’élever à maximum 50.000 € et ne peut dépasser une durée de 10 ans. Les taux de ce prêt varient de 3,99 à 4,89 %, ce qui, pour un tel type de crédit, est plutôt avantageux.

Les avantages de la formule résident dans le fait que les parents ne doivent pas toucher à leur épargne pour aider l’enfant et que la procédure est relativement simple puisqu’il s’agit d’un crédit à la consommation classique (pas d’hypothèque supplémentaire, etc.).

2. L’achat en indivision

En achetant le bien immobilier en indivision avec ses parents, par exemple, il est possible d’emprunter plus. En effet, le risque d’insolvabilité est réduit puisqu’il repose sur un plus grand nombre de personnes (et donc, plus de revenus). Cela implique pour les parents de s’engager dans un crédit hypothécaire, ce qui n’est pas tout à fait anodin. Théoriquement, les parents et les enfants remboursent chacun leur quote-part du crédit hypothécaire. Mais en pratique, on voit parfois que les enfants prennent entièrement en charge le remboursement.

Après quelques années, lorsque les enfants ont de meilleurs revenus, ils peuvent éventuellement racheter la part des parents pour être les seuls véritables propriétaires du bien.

3. L’hypothèque d’un second bien

Il est aussi possible de contracter un crédit hypothécaire couvrant 125 % du prix d’achat en mettant un second bien immobilier en garantie. Il peut s’agir de la maison des parents ou d’autres membres de la famille. L’avantage ici est que les personnes acceptant de mettre leur maison en garantie ne doivent rien débourser, mais elles acceptent tout de même que le risque lié au crédit soit transposé aussi sur elles.

Attention toutefois, le montant du crédit hypothécaire ne doit pas dépasser 90 % de la valeur vénale des deux biens en garantie.