Comment est calculée la surface habitable ?

« Est-ce que l’épaisseur des murs est prise en compte lors du calcul d’une surface habitable ? » Voici une question qui revient fréquemment lorsque la notion de surface habitable est abordée. Et pour cause ! L’absence de réglementation belge à ce sujet engendre la coexistence de différentes méthodes de calcul.

Ainsi, une surface habitable n’est pas définie de la même manière par le Service public de Wallonie (SPW), par le Service public de Bruxelles (SPRB), les certificateurs énergétiques, ni même par les élaborateurs de permis de location.

Que dit la législation belge ?

En Belgique, la norme NBN B 06-002 définit depuis 1983 la notion de surface habitable comme étant l’espace délimité par le contour des murs extérieurs, ou la moitié des murs mitoyens pour les appartements et les maisons comportant deux/trois façades.

Toutefois, si les normes belges constituent bien un système de référence, leur application se fait sur base volontaire. Sauf si elles sont rendues obligatoires par une réglementation. Ce qui n’est pas le cas pour le calcul de la surface habitable, du moins en Belgique. En France, la loi Carrez impose en effet une méthode de calcul précise pour définir la surface habitable d’un logement. Et ce, en vue d’éviter les malentendus et les abus lors de l’estimation du prix de celui-ci.

Selon la loi Carrez, la surface habitable est la somme des surfaces de plancher des différents niveaux (surfaces au sol des différents étages, calculées à partir de la face intérieure des murs). Mais sans tenir compte :

• de l’épaisseur des murs ;
• des cloisons ;
• marches ;
• cages d’escaliers ;
• embrasures de portes et de fenêtres ;
• de certaines parties du logement, telles que les caves, les combles non aménagés, les sous-sols, les balcons, garages, terrasses, vérandas, volumes vitrés, les espaces communs et les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Confusion entre surface brute et surface nette

La surface habitable telle que définie par la loi Carrez est une surface habitable nette, par opposition à la surface habitable brute qui compte l’épaisseur des cloisons et des murs de façade. Mais exclut par contre aussi certaines pièces, comme les caves, les greniers non aménagés, les couloirs, les escaliers, les pièces ne disposant pas de fenêtre ou suffisamment de lumière naturelle, etc.

En bref, la différence entre une surface brute et une surface nette est déterminée par deux éléments :

• Le point de départ de la mesure : face intérieure ou extérieure des murs de façade.
• La prise en compte ou non des murs et cloisons intérieures, délimitant les différentes pièces du logement.

Donner une information claire et loyale : la responsabilité des acteurs du secteur

Vous l’aurez compris, l’imprécision de la législation belge ouvre la porte à diverses interprétations. Pourtant, la surface habitable intervient dans l’estimation de la valeur d’un bien immobilier et constitue, à ce titre, une notion importante

Selon la méthode de calcul, la surface habitable d’un même logement peut varier de 15 à 20%. Dès lors, lorsque vous voyez une somme de mètres carrés dans une brochure immobilière ou une annonce, nous vous conseillons d’avoir le réflexe de demander quelle a été la méthode de calcul. En comprenant ce que la superficie en question compte et ne compte pas, vous aurez une meilleure vue sur l’espace réel qu’offre le logement. Et cela vous évitera de mauvaises surprises durant la réalisation de votre projet immobilier.