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L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est non seulement la première étape d’un projet de vente, mais aussi l’une des plus importantes pour son bon déroulement. Un prix de vente adapté et une bonne stratégie constituent en effet deux facteurs de succès d’une transaction immobilière.
Les erreurs à éviter pour estimer la valeur de son bien immobilier
Le monde de l’immobilier détient des subtilités qui ne sont pas toujours connues des particuliers. Ceux-ci commettent alors parfois des faux pas durant leur projet immobilier, qu’il s’agisse d’une vente ou d’un achat. De manière générale, lorsque vous entreprenez quelque chose dans un domaine que vous ne maitrisez pas parfaitement, un bon réflexe est ainsi de se renseigner sur les erreurs fréquentes. Cela vous permettra en effet d’éviter certains pièges.
Se baser sur une valeur sentimentale
Il est essentiel de distinguer la valeur réelle d’un bien et la valeur perçue. En effet, si vous avez investi du temps, de l’argent et de l’énergie dans votre maison ou que vous en avez hérité d’un proche, il se pourrait que la valeur sentimentale vous influence durant l’évaluation du prix de vente. Pourtant, une estimation de valeur immobilière ne peut pas se baser sur des critères subjectifs qui, par définition, n’ont pas la même signification pour tout le monde.
Se baser sur un achat futur
Vous mettez votre maison ou votre appartement en vente dans le but d’acheter un nouveau logement ? Le prix d’achat de ce dernier ne devrait pas dicter l’estimation de la valeur de votre bien à vendre. Chaque unité immobilière détient ses caractéristiques propres qui doivent être prises en compte dans les calculs.
Se baser sur des comparaisons non pertinentes
De nombreux comparateurs disponibles sur internet proposent de calculer une estimation de valeur en quelques clics. La majorité de ces outils ne prennent pas suffisamment de critères en compte pour que leur comparaison soit significative.
Ne pas tenir compte des différentes définitions de « surface habitable »
En Belgique, l’absence de règlementation précise pour calculer la surface habitable d’un bien immobilier est à l’origine de nombreux malentendus. Et pour cause, la surface habitable d’un même logement peut varier de 15 à 20 %, selon la méthode de calcul utilisée. Ainsi, dans le cadre d’une comparaison avec d’autres maisons ou appartements, assurez-vous toujours d’utiliser la même définition.
Exagérer le prix d’annonce
Lorsque la valeur de votre bien a été évaluée, vous pourriez être tenté de grossir ce prix dans l’annonce. Une erreur fréquente est d’exagérer cette différence avec la valeur estimée. Un prix trop élevé risque en effet de retarder la vente. Or, une maison ou un appartement qui reste trop longtemps sur le marché suscite la méfiance des acheteurs potentiels et finira généralement par être vendu, mais à un prix moins élevé que la valeur réelle.
Les méthodes d’évaluation de la valeur d’un bien
Une règle de trois pour une estimation précise
Les experts immobiliers préconisent une méthode d’évaluation qui combine trois valeurs obtenues en partant :
- de la valeur à neuf du bien, sur laquelle un coefficient de vétusté (usure) est appliqué ;
- de la valeur locative d’un bien ;
- d’une comparaison avec d’autres biens immobiliers relativement similaires.
Une fois ces trois valeurs calculées, il suffit alors de faire une règle de trois afin d’obtenir une estimation du prix moyen de votre bien.
Vous pouvez faire ces calculs vous-mêmes ou passer par des experts/agents immobiliers qui, grâce à leur expérience et leurs bases de données immobilières, peuvent vous apporter une estimation plus précise.
L’anticipation de la courbe de croissance du prix d’un bien
L’estimation de la valeur d’un bien immobilier analyse plusieurs critères (nombre de chambres, PEB, qualité des matériaux, quartier, etc.), tous reliés à deux composants :
- La localisation, l’emplacement précis du terrain ;
- La construction en elle-même (sa structure, ses finitions intérieures et extérieures, etc.), communément appelée « la brique ».
Dans la plupart des cas, la valeur de l’emplacement d’un terrain augmente au fil du temps, alors que la valeur de la brique a plutôt tendance à diminuer. Ces informations sont à prendre en compte dans la méthode d’évaluation du prix d’un bien immobilier.
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À la recherche d’informations et d’inspiration pour mener à bien votre projet ? N’hésitez pas à consulter nos articles de blog sur les achats immobiliers ou à nous contacter. Nous nous ferons un plaisir de vous aider.
