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Le rendement locatif, qu’est-ce que c’est ?

Le rendement locatif représente le rapport entre la somme que vous avez investie dans un bien immobilier et celle qu’il vous rapporte grâce à la location. Il s’exprime généralement en pourcentage et se calcule sur une année.

Calcul du rendement locatif pour un investissement sans prêt hypothécaire

Lorsque vous achetez “cash” un bien immobilier, c’est-à-dire sans emprunter d’argent à une banque, l’effet levier peut engendrer un rendement intéressant sur le long terme. Nous y reviendrons plus tard. Commençons par nous intéresser au calcul du rendement locatif dans le cadre d’un achat immobilier sans prêt hypothécaire.  

Calcul du rendement locatif brut

Le rendement locatif brut correspond à la division du revenu locatif annuel par la valeur de la propriété :
  1. Multipliez le revenu locatif mensuel par 12.
  2. Divisez le montant obtenu par le prix d’achat du bien immobilier (ou par sa valeur marchande actuelle si vous calculez le rendement locatif afin d’estimer s’il serait plus intéressant de revendre le bien immobilier).
  3. Multipliez la valeur obtenue par 100 afin d’avoir un pourcentage.

Calcul du rendement locatif net

Le rendement locatif net est plus précis. Il s’agit du rendement locatif brut auquel on soustrait les dépenses liées au bien immobilier.

Son calcul nécessite plus de données :

  1. L’investissement pour l’achat : le montant déboursé pour l’achat du bien immobilier (frais de notaires et autres frais d’achat compris).
  2. Le loyer locatif annuel.
  3. Le taux d’inoccupation : le pourcentage de temps pendant lequel votre bien immobilier ne sera pas loué.
  4. Les dépenses annuelles : taxes, assurances, réparations, frais d’entretien, frais de réparation, syndic, etc.

Voici la formule pour calculer le rendement locatif net : {[Revenu locatif annuel x (1 – Taux d’inoccupation)] – dépenses annuelles} ÷ Investissement.

Le rendement locatif d’un bien acheté avec un prêt hypothécaire

Lorsque vous recourrez à un prêt hypothécaire pour acheter un bien immobilier destiné à la location, l’effet de levier augmentera votre rendement.

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

Si vous disposez de fonds propres, mais que vous souhaitez acheter plusieurs biens immobiliers ou un seul, mais dont le prix d’achat dépasse le montant de votre apport, recourir à un prêt hypothécaire est une solution. Durant les premières années de location, le montant locatif que vous percevrez tous les mois servira à rembourser votre emprunt, mais au fil des ans, l’indexation jouera en votre faveur et votre rendement locatif sera de plus en plus important.

Mais attention, il peut également arriver que vos biens immobiliers perdent de la valeur au fil des années, ce qui pourrait inverser la tendance et générer des pertes.

Exemple de rendement locatif avec effet levier

Vous disposez de 150.000 € de fonds propre. Plutôt que d’acheter un appartement à 150 000 €, vous décidez d’acheter trois appartements. Vous investissez 50.000 € dans chaque appartement et vous empruntez 100.000 € par entité. Vous faites donc un investissement de 450 000 € avec 150 000 € de fonds propres.

Pour une période de remboursement de 20 ans, vous obtenez un taux d’intérêt de 2% et vous choisissez un taux fixe. Le montant de votre mensualité s’élève à 1515.08 € par mois (soit 505.02 € par appartement). Enfin, vous décidez de fixer le loyer à 710 € par appartement.

Pour calculer le rendement locatif net (en pourcentage), il faut également prendre en compte vos taxes ainsi que vos assurances qui vous coûtent 1000 € par an. Vous estimez le taux d’inoccupation à 2%, soit une semaine par an. Quant à vos autres dépenses annuelles, elles s’élèvent à 500 €. Soit un total d’environ 1600 € pour l’ensemble de ces coûts.

Calcul du rendement locatif net sur 1 an, par appartement : [(710€*12) -1600€] *100 / 150 000€ = 4.61 %

En comparaison avec le taux de rendement d’un compte épargne (exemple : 0.12 %), vous comprenez rapidement qu’investir dans l’immobilier est rentable et sécurisé (puisqu’après 20 ans, en plus du rendement déjà acquis, vous avez un bien immobilier qui vous appartient.)

Sachez également, que d’année en année, votre rendement augmentera grâce à l’inflation et à l’indexation liée que vous pourrez appliquer au loyer. Le taux d’intérêt de votre emprunt étant fixe, vos mensualités n’en seront pas affectées. Ce sera donc à votre avantage. Par ailleurs, la valeur des biens immobiliers a tendance à augmenter ces dernières années. Lorsque vous déciderez de revendre vos biens immobiliers, vous gagnerez encore la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Attention toutefois, un investissement immobilier avec effet levier n’est pas avantageux à tous les coups. Explorez et calculez toujours les différentes possibilités qui s’offrent à vous. La solution avantageuse n’est pas toujours celle que l’on croit.

D’autres questions sur le crédit hypothécaire ?

N’hésitez pas à nous contacter ou à consulter notre brochure sur le « Prêt hypothécaire ».