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Prêt hypothécaire : quelques notions pour y voir plus clair

Entre le jargon d’un banquier et celui de l’agent immobilier, ce n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Voici quelques explications pour vous aider à mieux comprendre certaines notions importantes liées à la demande d’un crédit logement.

Les intérêts et le taux d’intérêt

« Emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent ». Vous avez certainement déjà entendu ce slogan européen qui doit être mentionné dans toute publicité diffusée au sein de l’Union européenne présentant une offre de crédit à la consommation. En réalité, il s’agit d’un rappel de l’existence d’intérêts perçus par les organismes de crédits, avec pour conséquence que vous remboursiez plus d’argent que ce que vous en avez emprunté. C’est le cas notamment avec les prêts immobiliers. En plus de rembourser le montant emprunté, vous devrez également rembourser des intérêts, déterminés selon le taux d’intérêt négocié avec votre banque. Celui-ci peut être fixe ou variable.

Le remboursement des mensualités

Lorsque vous signez un contrat de prêt hypothécaire avec une banque, vous vous engagez à rembourser le montant de votre emprunt ainsi que les intérêts sur une période déterminée. À partir de là, il s’agira de rembourser chaque mois le montant de vos mensualités, qui dépendra donc :

  • Du capital emprunté ;
  • De la durée sur laquelle l’emprunt est réalisé ;
  • Du taux d’intérêt.

La charge mensuelle

Il s’agit du pourcentage de vos revenus consacrés aux remboursements de vos mensualités.

La règle du tiers

Il est recommandé de ne pas avoir une charge mensuelle supérieure à un tiers de vos revenus, c’est-à-dire de ne pas consacrer plus d’un tiers de vos revenus mensuels aux remboursements de votre prêt hypothécaire. Il s’agit toutefois d’une simple indication visant à vous épargner d’éventuels inconforts financiers et non d’une obligation.

La durée du crédit hypothécaire

En concertation avec votre banque, vous pouvez choisir une durée durant laquelle vous remboursez votre emprunt. De nombreux remboursements de prêt s’échelonnent sur 20 ou 25 ans.

Emprunter sur une durée plus courte vous permet souvent de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas. Cela vous coûte donc moins cher au total, mais la charge mensuelle est quant à elle plus élevée. Emprunter sur une durée plus longue, en revanche, vous permettra d’échelonner davantage le remboursement du capital et de bénéficier d’une charge mensuelle moins importante. Mais vous paierez des intérêts pendant plus longtemps. Autrement dit, votre emprunt vous aura couté plus cher au total.

N’hésitez pas à consulter notre article sur l’évaluation de votre capacité d’emprunt afin d’avoir une idée du montant que vous pourriez emprunter à une banque pour l’achat de votre future habitation.

Le prix d’une habitation, ce n’est pas seulement le prix de vente

Lorsque vous évaluez les coûts qu’engendrera l’achat d’une habitation, il faut prendre en compte le prix d’achat, mais également une série de frais administratifs :

  • Les frais d’acquisition, liés à l’acte d’achat ;
  • Les frais d’inscription hypothécaire, liés à l’acte de crédit hypothécaire ;
  • Les frais de dossier.

Au total, ces frais administratifs s’élèvent à environ 15% du prix de vente. Notons qu’une partie des frais administratifs varient en fonction des Régions, des communes et même de certains éléments propres à chaque dossier. Il est donc difficile de les évaluer à l’avance avec précision. Il existe toutefois des outils en ligne qui constituent une aide précieuse, bien que toujours indicative. Voici un exemple de module de calcul proposé par notaire.be et vous permettant d’avoir une estimation globale du montant de ces frais administratifs, dans les 3 Régions.

Les frais d’acquisition

Les frais liés à l’acte d’achat comportent principalement :

  • Les droits d’enregistrement pour l’achat d’une habitation ou d’un terrain, ainsi que la TVA pour une nouvelle construction.
  • Les honoraires du notaire, ainsi que la TVA sur ceux-ci. Ces frais couvrent les formalités administratives effectuées pour sécuriser la vente et assurer le respect des obligations légales.
  • Les frais d’acte : frais généraux de l’étude de notaire, enregistrement de l’acte, etc. Ici aussi, il faut ajouter la TVA sur ces frais.

Avec Batico : outre l’achat de la maison, nos prix comprennent également les honoraires de notaire sur la vente du terrain et de la maison, les frais d’acte ainsi que la TVA.

Les frais d’inscription hypothécaire

Les frais liés à l’acte de crédit comprennent quant à eux :

  • Le droit d’enregistrement : 1% du montant garanti par l’hypothèque, c’est-à-dire le montant garanti obtenu en cas de vente du bien par la banque si les mensualités de crédit ne sont pas honorées.
  • Le droit d’inscription hypothécaire : une taxe versée à l’État par le notaire.
  • Les frais d’hypothécaire : les honoraires du conservateur des hypothèques qui, comme son nom l’indique garde une trace de votre hypothèque dans un registre.
  • Les frais de notaire et la TVA : les honoraires du notaire pour ses prestations réalisées pour la passation de l’acte de crédit.
  • Les frais administratifs et la TVA : aussi appelés frais d’acte. Il s’agit du coût demandé par le notaire pour les tâches effectuées dans le cadre de la rédaction de l’acte. Par exemple : les notifications fiscales, les recherches urbanistiques, etc.
  • Les frais d’expertise : depuis le mois de janvier 2022, les banques doivent faire expertiser un bien avant d’octroyer un prêt hypothécaire. Les frais engendrés par cette obligation sont soit pris en charge par la banque elle-même, soit mis à charge partielle ou totale des futurs acquéreurs.

Les frais de dossier

Votre banque vous facturera également des frais de dossier pour l’administration de votre prêt hypothécaire. Ces frais varient d’une banque à l’autre et s’élèvent souvent à environ 500 euros.

Pour aller plus loin

Téléchargez gratuitement notre brochure sur le prêt hypothécaire et préparez votre rendez-vous avec la banque en toute sérénité. Quelle est votre capacité de remboursement ? Quelle somme pouvez-vous apporter en fonds propres ? Et sur quelle durée souhaitez-vous emprunter ? Batico vous aide à préparer votre dossier.